투자클럽 [올앳부동산]LH가 ‘땅 장사’를 멈추면 아파트값이 안정될까

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작성자 황준영 작성일25-08-25 18:16 조회1회 댓글0건

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투자클럽 3기 신도시에 주택을 공급할 때 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지를 민간에 팔지 않고 ‘임대’로 공급하는 방안이 정부와 정치권에서 본격적으로 논의되고 있다. 아파트나 상가·오피스를 분양할 때 땅값은 빼 분양가를 낮추고, 건물 소유권이 민간에 넘어간 후에도 땅에 대한 사용료는 공공이 계속 받아 개발이익을 상당 부분 회수한다는 취지다.
이 같은 방식의 부동산 공급이 원활히 이뤄지려면 택지 매각에서 영업이익을 내는 게 가장 중요한 성과인 LH 경영 방식을 바꾸는 게 필수적이다. 또 땅을 팔지 않고 장기 임대해 수익을 확보하는 경험과 능력을 새롭게 쌓을 필요가 있다는 지적도 나온다.
24일 정부가 내놓은 국정운영 5개년 계획을 보면, 3기 신도시의 신속한 주택 공급과 관련해 ‘LH 택지의 민간 매각 문제에 대한 근본적 개선 방안’이 해결 과제로 포함됐다.
이 과제는 이재명 대통령 지시에 따른 것이다. 이 대통령은 지난 6월 국무회의에서 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 말하며 LH 개혁을 주문했다. 현재의 LH 사업 구조로는 정부가 목표로 하는 공적주택 확대와 부동산 시장 안정을 이룰 수 없다는 문제의식이 깔린 것으로 풀이된다. 국토부는 오는 27일 전후 LH 개혁 관련 태스크포스(TF)를 발표한다.
그동안 LH는 개인으로부터 사들인 땅을 공공주택 용지로 조성해 민간에 매각하는 방식으로 큰 영업이익을 내왔다. 이 때문에 ‘LH가 땅 장사를 한다’는 지적이 꾸준히 나왔다. 민간 건설사와 비슷하게 부동산 경기가 활황이면 수익이 크게 났고, 부동산 경기가 침체되면 영업이익이 줄었다.
문제는 이렇게 벌어들인 돈으로 공공임대 사업에서 난 적자를 메우게끔 LH 경영 구조가 설계됐다는 점이다. 남기업 토지+자유연구소장은 “LH 경영은 땅값과 집값 변동률에 절대적으로 영향을 받기 때문에 민간 건설사와 사실상 이해관계가 일치하는 문제가 있다”며 “LH의 사업으로 집값이 오르면 공공임대 수요가 더욱 늘어나게 되는 역설도 발생한다”고 말했다.
LH가 택지를 ‘매각’하지 않고 ‘임대’하는 방식으로 사업을 전환하기 위해서는 초기 재정 투입이 필수적이다. 일시에 받는 매각 대금과 달리 임대 수익은 장기간에 걸쳐 발생하기 때문이다. 대신 한 번 땅을 팔고 나면 회수할 방법이 없는 개발 이익을 공공이 장기간에 걸쳐 거둬들일 수 있게 된다. 이렇게 회수한 이익은 공공임대 등 공공 사업에 쓸 수 있다.
전문가들은 미국 뉴욕 맨해튼의 배터리 파크 시티를 토지임대부 택지개발 공공정책의 대표적 모범 사례로 꼽는다. 배터리 파크 시티는 세계무역센터 인근 해변가의 매립지로, 1970년대에 뉴욕시가 토지를 조성한 후 민간에 팔지 않고 임대했다.
뉴욕시가 사업 초기 발행한 장기 채권을 상환한 후 2020년까지 토지 임대로 거둬들인 누적 수익은 38억달러(약 4조원)에 이른다. 지난 18일 국회에서 열린 ‘LH 토지 매각 방식 토론회’에서 이 사례를 소개한 조성찬 하나누리 동북아연구원장은 “배터리 파크 시티의 토지 임대 수입은 저소득층 임대주택과 노인아파트 등 뉴욕시 주요 정책에 재정적으로 기여하고 있다”고 설명했다.
다만 이 같은 접근은 사업이 제대로 ‘흥행’했을 때 가능한 측면이 있다. 또 배터리 파크 시티는 부지 조성이 완료된 시점으로부터 채권 상환까지 38년이 걸리기도 했다.
남 소장은 입지 조건이 훌륭한 3기 신도시의 경우엔 토지 임대 방식으로 LH가 수익을 확보하는 게 충분히 가능하다고 짚었다.
예컨대 주택도시기금에서 LH에 연 1.5% 이율로 택지조성비를 빌려주고 LH는 토지 사용자로부터 토지 시장가의 약 3%를 임대료로 받는다고 가정하고, 택지의 조성원가를 1조원, 시장가격을 1조5000억원이라고 가정하면 LH는 첫해에 약 450억원, 10년차에 약 487억원의 수익을 낼 수 있다는 계산이다.
LH가 이 방식으로 아파트 등을 공급하게 되면 실수요자 입장에서는 부동산 구매 때 토지 대금은 지불하지 않으니 낮은 분양가에 입주할 수 있다. 다만 토지 임대료는 주기적으로 내야 한다. 남 소장은 “LH가 주거 안정을 위해 벌이는 공공임대 사업은 초기엔 적자가 작다가 건물이 노후화하고 비용이 증가하면서 적자 폭이 커지는 특성이 있다”며 “그런데 토지 임대 방식은 시간이 갈수록 임대수익이 늘어나는 구조이기 때문에 이 수익으로 적자를 보전하는 효과도 클 것”이라고 말했다.
하지만 공공이 토지를 소유한다고 해서 아파트나 건물 값이 오르지 않는 것은 아니다. 남 소장은 토지임대부로 공급하는 아파트나 건물은 토지 임대료가 낮으면 투기가 발생해 가격이 오르게 되고, 토지 임대료를 적절하게 환수하면 적정 가격을 유지할 수 있다고 본다.
앞서 LH가 임대형 택지로 공급한 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 등은 낮은 분양가에 많은 사람이 몰리며 사실상 ‘로또 분양’의 사례로 남았다. 현재 인근 민간 아파트 시세의 70~80% 수준에 거래되고 있다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “토지 임대료가 시세보다 훨씬 낮아 투기를 방지하는 효과가 현저히 떨어진 것으로 분석된다”고 말했다.
결국 LH의 토지 임대가 지금보다 낮은 가격에 양질의 주택을 공급하는 데 기여하려면 적정 수위의 토지 임대료를 설정하는 게 관건이 될 것으로 보인다. 토지 임대료가 너무 높으면 수요자들에게 매력 없는 상품이 되고, 너무 낮으면 ‘로또 분양’이 될 수 있기 때문이다.
시장에 LH가 더는 택지를 민간에 매각하지 않는다는 분명한 시그널을 주는 것도 필요하다. 개발이익을 누릴 수 있는 매각 택지 공급이 예상되면 임대 택지가 건설사와 수요자로부터 외면받을 가능성이 있어서다.
남 소장은 “토지 임대로 조성한 주택 등만 투기가 없는 ‘섬’처럼 남고 주변 지역으로는 투기 수요가 번지는 현상을 막으려면 부동산 관련 규제가 종합적으로 뒷받침돼야 한다”고 말했다.
‘노조법 2·3조 개정안’(노란봉투법)이 24일 국회 본회의를 통과하면서 하청노동자에 대한 원청의 책임이 강화되고, 기업의 과도한 손해배상 청구로 인한 노동자들의 노동권 위축과 생계 위협 문제도 줄어들 것으로 기대된다. 2015년 최초로 노란봉투법이 발의됐다가 수 차례 폐기되기를 반복한지 10년 만에, 윤석열 전 대통령이 두 차례 재의요구권(거부권)을 행사한지 ‘2전 3기’만에 이뤄낸 결과다. 재계는 재계는 “기업 경영과 한국 산업 경쟁력이 큰 타격을 받을 것”이라며 유감을 표했다.
노란봉투법은 사용자의 범위와 쟁의행위 대상을 확대 규정하고(2조), 기업이 노동쟁의를 이유로 노조나 노동자에게 천문학적인 손해배상 금액을 청구하는 것을 제한하는 내용(3조)을 골자로 한다. 본회의 통과 후 공포된 노란봉투법은 6개월 후 시행된다.
우선 하청노동자도 안전과 같이 ‘실질적 지배력이 미치는 의제’와 관련해 원청 사용자와 단체교섭에 나설 수 있게 된다. 정리해고 등 근로조건과 밀접한 관련이 있는 경우나 사용자가 단체협약을 위반한 경우도 노동쟁의 대상의 범위에 포함되고, 사용자가 손해를 입었어도 노동자의 손해배상 범위는 제한된다.
이로써 하청·비정규직 노동자들도 원청과 일부 직접 교섭을 할 수 있게 되면서 실질적인 노동권과 노동안전 보장에 한걸음 다가가게 됐다. 그간 원청 기업은 하청노동자의 고용, 임금, 안전 등에 실질적인 지배력을 미치면서도 직접 계약 당사자가 아니란 이유로 책임에서 벗어나 있었다. 앞으론 하청노동자들도 노동조건과 안전 등 문제를 ‘진짜’ 사장과 교섭을 통해 해결할 수 있게 된다.
하청노동자들이 안전 문제를 원청과 협의할 수 있게 되면 산업안전 측면에서도 도움이 될 것으로 보인다. 산재 예방을 위해선 현장을 가장 잘 아는 노동자들이 직접 위험을 말하고 예방의 주체로서 참여가 보장돼야 하기 때문이다. 신하나 민주사회를위한변호사모임 노동위원장은 “건설·기계나 특수고용 노동자들의 경우 안전 문제를 원청과 분명히 얘기할 수 있게 되기 때문에 그런면에서 굉장히 진일보했다”며 “명목상 존재했지만 실질적으로는 거의 없었던 하청, 특고 노동자들에게 노동3권 보장의 길이 열렸다”고 말했다.
또 노동자들의 파업 등 노동쟁의에 대한 사용자의 무분별한 손해배상 청구도 줄어들 것으로 예상된다. 그간 기업들은 쟁의행위에 과도한 손해배상·가압류를 통해 사실상 노조탄압의 수단으로 활용한다는 지적을 받아왔다. 그동안 쌍용차 사태를 비롯해 2002년 두산중공업, 2011년 한진중공업 정리해고 파업에 나선 노동자들이 ‘불법파업’으로 낙인찍히며 수십, 수백억원의 손배소를 당했다. 현대차와 현대제철, CJ대한통운 등 일부 기업들은 노란봉투법 통과를 앞두고 이미 선제적으로 손배소를 취하했다. 한화오션도 대우조선해양 시절 제기한 470억원 규모의 손배소 철회 여부를 검토중이다.
재계는 노란봉투법 통과에 반발했다. 경제 6단체는 공동으로 성명을 내고 “불법쟁의행위에 대한 손해배상 책임을 제한하는 등의 노조법 2·3조 개정안이 통과된 것에 대해 경제계는 유감을 표한다”며 “노조법상 사용자가 누구인지, 노동쟁의 대상이 되는 사업경영상 결정이 어디까지 해당하는지도 불분명하여 이를 둘러싸고 향후 노사간에 법적 분쟁이 발생할 수 밖에 없다”고 했다.
박은정 방통대 교수는 “단체교섭 대상과 쟁의범위가 무한정 넓어지는 게 아니라 근로조건 결정과 관련된 사항들에 대해 범주가 설정돼있고, 이미 기존 판례 등을 통해서 확인되어오던 것들을 법조문화해 방향성을 명확하게 제시를 하는 것”이라며 “경영계측에서 우려하는 바와 같이 아예 없던 것들이 무한정 넓어진다는 것은 과장된 것 같고, 엄청난 문제가 발생 한다고 보긴 어려울 것 같다”고 말했다.
노란봉투법은 2014년 법원이 정리해고에 맞서 77일간 파업을 한 쌍용차 노동자들에게 47억원 손해배상 판결을 하자, 한 시민이 쌍용차 노동자들을 돕기 위해 4만7000원을 넣은 노란 봉투를 한 언론사에 보낸 데서 그 이름이 유래했다.
이를 계기로 2015년 더불어민주당의 전신인 새정치민주연합이 노란봉투법을 처음 발의된 이후 수 차례 관련 법안이 발의됐으나 제대로 논의되지 못하고 폐기됐다. 이후 2022년 대우조선해양(한화오션) 하청노동자들이 파업 후 470억원에 달하는 손해배상 청구를 당한 것을 계기로 다시 입법의 도화선이 됐다.
고용노동부는 향후 6개월간 시행 준비기간 동안 노사 의견을 수렴하는 태스크포스(TF)를 구성하고, 현장에서 제기되는 쟁점과 우려사항을 면밀히 파악하겠다고 했다. 경영계·노동계의 상설 소통창구도 TF 안에 설치한다. 또 기존 판례와 판단기준 등을 종합적으로 검토하고 전문가 논의를 거쳐 원청의 사용자성 판단 기준, 교섭 절차, 노동쟁의 범의 등에 대한 구체적인 지침과 매뉴얼을 마련할 계획이다.
김영훈 장관은 “이번 개정은 책임 있는 대화와 타협의 노사관계로 성장하기 위한 기반을 마련한 것으로, 일각에서 우려하는 무분별한 교섭이나 무제한 파업, 불법파업에 대한 무조건적인 면책이 아니다”며 “정부는 노사 양측과 지속적으로 소통하면서 예측가능성을 확보할 수 있도록 준비해나갈 것”이라고 했다.
반도체 보조금을 대가로 기업 지분 확보 방안을 추진 중인 도널드 트럼프 미국 행정부가 대미 투자 확대를 약속한 기업은 지분 요구 대상에서 제외할 것이라는 보도가 나왔다. 미국 현지 공장 설립 등 전임 바이든 행정부에서 약속한 것 이상의 추가 투자를 압박하는 것으로 풀이된다.
21일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면, 미 정부 관계자는 반도체 보조금 지분 투자 전환 논의와 관련해 “대만 TSMC와 마이크론처럼 미국 내 투자를 확대하고 있는 기업에는 지분 확보를 추진하지 않을 것”이라고 말했다. 삼성전자, SK하이닉스 등 한국 기업은 언급되지 않았다.
앞서 지난 19일 트럼프 행정부가 반도체지원법(칩스법)에 따라 미 정부 보조금을 받는 기업에 대해 지분 확보를 검토하고 있다고 로이터통신이 보도했다. 미 정부가 경영난을 겪고 있는 자국 기업 인텔의 지분(10%) 취득을 추진하는 데 이어 삼성전자, TSMC와 같은 해외 기업에도 같은 방안을 추진할 수 있다는 가능성이 제기되면서 논란이 일었다. 21일에는 한국 정부가 직접 나서 “사실무근”이라며 진화에 나서기도 했다.
WSJ는 해당 관계자의 말을 인용해 “반대로 대미 투자를 늘리지 않을 경우 보조금을 대가로 미 정부에 지분을 내놓아야 할 수 있다”며 “이런 접근법은 트럼프 행정부가 기업들의 대미 투자 수준에 따라 보상이나 제재를 가하는 새로운 정책 방향으로 해석된다”고 설명했다.
삼성전자는 당초 미국 텍사스주 테일러에 440억달러(약 61조5000억원)를 투자할 계획이었으나 반도체 경기 부진 등을 이유로 투자 금액을 370억달러로 하향 조정한 바 있다. 국내 반도체업계 관계자는 “다음주 한·미 정상회담을 앞두고 미국 측이 (추가 투자를) 압박하려는 것으로 보인다”고 말했다.
한편 TSMC는 미국 정부의 지분 확보를 막기 위해 보조금을 토해내는 방안까지 검토했다고 WSJ는 전했다. TSMC는 바이든 전 행정부 당시 애리조나 공장 설립 등 650억달러(약 90조9800억원)의 대미 투자를 약속해 66억달러 규모의 보조금 지원을 약속받았다. TSMC는 트럼프 2기 행정부 출범 이후인 지난 3월 추가 투자(1000억달러) 계획을 내놨다.
이날 트럼프 행정부가 반도체법 예산 가운데 최소 20억달러를 희토류 등 핵심 광물 사업에 사용하는 방안을 검토 중이라고 로이터통신은 보도했다. 반도체 기업 보조금을 줄여 첨단 산업에 필요한 자원을 확보하겠다는 것이다. 트럼프 대통령은 바이든 행정부 당시 제정된 반도체법에 대해 “돈만 퍼주는 나쁜 법”이라며 부정적인 시각을 밝혀왔다.
정부가 산업재해 사망사고가 여러 번 일어난 기업의 공공 공사 입찰 참여를 제한하기로 했다. 공공 입·낙찰 심사에서 안전 평가 비중을 높이는 방향으로 국가계약제도도 개선한다.
임기근 기획재정부 2차관은 20일 서울 여의도에서 조달정책심의위원회를 열고 ‘국가계약제도 개선 방안’을 심의·의결했다. 이번 대책은 이재명 대통령이 지난 12일 “산재 반복 기업의 입찰 자격 영구 박탈 검토”를 지시한 지 8일 만에 나왔다.
임 차관은 “안전을 기업 경쟁력의 핵심 요소로 정착시키고, 안전 불감 기업은 공공입찰 시장에서 퇴출당하도록 할 것”이라고 말했다. 정부는 지금까지는 한 사고에서 동시에 2명 이상 사망한 경우 해당 기업에 대해 최대 2년간 공공입찰을 제한했지만, 앞으로는 ‘연간 다수 사망’ 기준을 추가하고 입찰 제한 기간도 늘리기로 했다. 예를 들어 현재는 같은 해 10명이 숨지는 사고가 발생해도 횟수가 10번으로 나뉘어 일어났다면 공공입찰에 참여할 수 있지만 앞으로는 입찰이 차단된다는 의미다.
입찰 금지 최대 2년+ , 가중처벌 강화
입찰 금지 기간도 동시에 2명 이상~6명 미만 사망 시 1년, 6명 이상~10명 미만이면 1년6개월, 10명 이상이어도 2년에 불과했다. 향후 제한 기간도 현행 최대 2년에서 늘리고, 반복적인 사고 발생 기업에는 가중처벌도 강화한다.
공공입찰에 이어 평가와 이행까지 계약 과정에도 안전 평가를 강화한다. 제한경쟁입찰 사유에 ‘안전 인증’과 ‘안전 전문인력·기술 보유’ 여부를 추가해 자격 미달 업체의 참여를 원천적으로 막는다. 낙찰자 선정 단계에서는 평가 항목에 ‘중대재해 위반’을 감점 요인으로 신설한다. 기존 300억원 이상 공사에만 적용하던 안전관리성과 반영을 100억~300억원 규모 공사에도 확대하기로 했다. 100억원 이상 공사의 가점 항목인 ‘건설안전’을 정규 배점 항목으로 전환한다.
중대재해기업이 법인분할이나 명의 변경으로 제재를 피하는 이른바 ‘간판 바꿔 달기’ 꼼수도 차단한다. 중대재해 발생 기업이 ‘간판’만 바꿔 달아도 입찰 참가 자격 제한의 효력이 승계되도록 법 개정을 추진한다.
시공사 귀책 사유 없이 장기계속공사가 늦어지면 국가가 추가 공사기간 연장 비용을 지급할 수 있도록 법령을 정비한다. 또 100억원 미만의 적격심사 대상 공사의 낙찰 하한율을 2%포인트 높여 과도한 저가 입찰 경쟁을 막고 적정 공사비를 보장한다.
정부는 올해 11월까지 법령과 예규 개정을 마치고, 연내 정기국회 통과를 목표로 하고 있다.

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