[올앳부동산]“내가 왜 빌라를 사가지고 이 고생을 하나”

2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 초토화된 빌라 등 비아파트 시장을 어떻게 살릴 수 있을까. 정부가 과도하게 풀어준 전세대출과 전세금 반환보증을 축소하고 주거의 한 축인 비아파트 시장을 떠받치는 임대인들에게 연착륙 방안을 제공해야 한다는 목소리가 나온다.
다가구·다세대·오피스텔 등 비아파트 임대인들은 정부가 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 발표한 이후 더 긴장하고 있다. 전세자금 대출인 청년 버팀목 대출 한도가 2억원에서 1억5000만원으로 대폭 줄어들었기 때문이다. 전세 시장이 더 위축되면 기존에 체결한 계약에 대한 보증금 반환 압박이 커진다.
서울 광진구에 사는 A씨(59)는 다가구 주택 임대인이다. 세입자가 ‘에어컨에 물이 샌다’고 하면 달려가 살피고, LED등을 교체하고, 마당의 이끼를 닦으며 매일을 분주하게 보낸다. 그는 요즘 날마다 보증금을 못 돌려줘 범죄자가 되는 악몽을 꾼다고 했다.
A씨는 2015년 살던 아파트를 팔고 낡은 다가구 주택을 사들여 식구들과 직접 수리하며 임대업에 뛰어들었다. 남편이 직장생활을 접으면 빌라 관리로 노후 소득을 마련할 계획이었다.
“몸 써서 일하면서 열심히 살았다고 생각했는데…. 지금 완전히 ‘적폐’가 되어 버렸죠.” 13일 기자와 통화하면서 A씨는 한숨을 내쉬었다.
A씨가 임대업에 뛰어든 2015년 임대차 시장에선 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’였다. 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하던 때다. 공사 진행 중 전세를 선점하려는 예비 임차인들 문의가 끊이지 않았다.
당초 A씨는 원룸·투룸을 잘 수리해 월세로 내놓을 생각이었다. 하지만 월세는 좀처럼 인기가 없자 방을 하나둘 전세로 내놓게 됐다. “대로변의 큰 오피스텔처럼 번듯한 건물만 월세를 주는 분위기가 계속되더라고요.”
성실하게 관리하고 저렴하게 내놓아 ‘가성비 좋은 집’이란 평판을 얻었던 A씨 건물에 처음으로 ‘공실’이 생긴 것은 2023년 10월이었다. 2022년부터 수면 위로 떠오른 빌라 전세사기 여파였다. 한때 전세만 찾던 세입자들은 이제 전셋집에는 아예 들어오려 하지 않았다.
원룸 4개를 두고 반 년여를 속앓이하던 A씨는 지난해 주위 돈을 모두 끌어다가 이 방들을 월세로 돌렸다. 직장에 취업한 자녀들은 신용대출을 끌어와 보탰다. 그러고도 돌려줄 보증금이 모자라자 A씨 부부는 결국 자신들이 살던 집을 세놓고 창고로 쓰던 옥탑으로 이주했다.
‘전세의 월세화’가 빠르게 이뤄지는 동안 많은 임대인들이 A씨와 비슷한 일을 겪었다. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~5월 전국에서 이뤄진 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 전월세 거래의 74.9%가 월세였다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중(45.6%)을 크게 웃도는 수치다. 1~5월 기준 서울 비아파트의 월세 거래 비중도 2023년 64.4%에서 2024년 68.6%, 2025년 74%로 가파르게 커지고 있다.
임대인들은 빠른 월세화를 버틸 지원책이 필요하다고 말한다. 전세사기 이후 불신의 대상이 된 비아파트 임대차 시장을 정상화하기 위해 월세화와 정부의 보증 축소가 올바른 방향일 수 있지만 대비할 출구는 마련해줘야 한다는 것이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 정부도 귀를 기울일 필요가 있다”고 말했다.
경실련은 정부가 무리하게 늘린 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험(반환보증)이 전세사기의 ‘토양’을 제공했다고 본다. 임차인 보호라는 제도 취지는 좋았으나 주택가에 맞먹는 정부 보증이 전세가를 밀어 올렸고, 아파트와 달리 시세 측정이 어려운 비아파트 주택에 피해가 집중됐다는 것이다.
경실련이 HUG 자료를 분석한 결과를 보면, 2013년부터 2024년까지 HUG 반환보증 가입액의 70%가 아파트에 집중됐다. 다세대·연립 주택의 가입액은 15% 수준에 불과하다. 하지만 보증금 미반환 사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돈을 갚아준 ‘대위변제’ 액수를 보면, 전체의 절반인 약 5조원이 다세대·연립에 쏠려 있다.
임대차 시장 정상화를 위해 이 보증을 대폭 축소해야 한다는 게 경실련 주장이다. 정부는 2017년부터 100%로 유지하던 HUG의 반환보증 담보인정비율을 전세사기 사태 이후인 2023년 5월 90%로 낮췄는데, 이를 더 낮춰 주택 가격의 60~70% 수준으로 해야 비아파트 전세가의 ‘거품’을 꺼뜨릴 수 있다는 것이다.
만기 때 새로운 세입자를 구해야 하는 임대인들에게 이런 변화는 큰 충격이 될 수 있다. A씨처럼 여러 개의 임대차 계약을 맺은 임대인은 한 건만 보증금 반환이 막혀도 ‘불량 임대인’으로 등록돼 계약이 줄줄이 막힐까봐 걱정한다.
그런데 임대인들조차 보증 축소에 무조건 반대하진 않는다. 비아파트 시장 회복을 위해 꼭 필요하다고 보기 때문이다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다”면서도 “다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다”고 말했다.
‘무자본 갭투자’로 빌라를 사들인 ‘불량 임대인’이 시장에서 퇴출되는 것은 바람직한 일이다. 문제는 이들이 떠나도 빌라를 관리할 좋은 임대인이 필요하다는 점이다.
국토교통부가 5년마다 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 실시하는 주거실태조사의 최근 결과(2023년)를 보면, 아파트에 거주하는 비율은 소득이 높을수록 확연히 높았다. 아파트 거주 비율이 고소득층은 76.8%, 중소득층은 57.4%, 저소득층은 33.7%였다. 저소득층은 3가구 중 2가구가 단독·연립·다세대 주택에 사는 셈이다.
전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트를 향한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 말한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “민간 임대의 신뢰 회복이 너무 어려운 상황이어서 비아파트는 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 게 맞다고 본다”고 말했다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인들에게도 좋지 않다”며 “선량한 임대인들까지 모두 시장에서 퇴출되면 결국 시장에는 고가의 월세만 남게 되는 것”이라고 말했다.
문재인 정부 당시 김수현·김상조 전 청와대 정책실장과 김현미 전 국토교통부 장관 등이 부동산 대책이 효과가 있는 것처럼 보이게 통계를 수정하게 했다는 사건 재판에서 당시 청와대 측이 기존 통계 내용을 바꾸라는 직접적인 지시는 없었다는 증언이 나왔다.
16일 대전지법 제12형사부(김병만 부장판사) 심리로 열린 통계법 위반 등 혐의 사건 재판에 출석한 한국부동산원 소속 증인 A씨는 “청와대 측의 연락을 통계를 수정하라는 의도로 이해했지만 이와 관련해 직접적이거나 명시적으로 통계를 수정하라는 지시는 없었다”고 증언했다.
A씨는 “청와대 서기관이 2018년 7월 아파트 매매가격지수 변동률 통계표에 있는 변동률을 하락하라고 직접적으로 말하진 않았지만 꼼꼼하게 봐달라고 했고 이를 변동률을 하락시키라는 의미로 해석했다”며 “통상적으로 통계 자료가 공개된 뒤에 청와대 측에서 연락을 했지만 당시엔 자료가 나오기 전에 연락을 취해왔다”고 말했다.
피고인 측 변호인은 이날 청와대 측이 부동산원에 연락을 한 뒤 아파트 매매가격지수 변동률이 낮아졌다는 검찰 주장에 대해 반박했다.
변호인은 “검찰은 2018년 7월6일 차기 주간 예측치가 전주 확정치보다 높게 나오자 김수현 전 실장이 윤성원 전 국토교통부 1차관에게 지시해 부동산 표본을 낮은 숫자로 재입력함으로써 조작 후 변동률이 0.09에서 0.08로 만들었다고 주장하고 있으며 이게 공소사실의 내용”이라며 “하지만 당시 부동산원 등재표엔 차기 주간 예측치가 0.09로 검찰 측이 주장하는 0.08보다 높다”고 주장했다.
검찰은 공소사실에 담긴 변동률 조작 부분을 변동률 수정으로 정정했다.
검찰은 “기소는 통계를 조작했다는 취지로 한 게 아닌, 신뢰성 있는 통계를 만들어야하는 통계 종사자들에게 영향력을 행사함으로써 통계 수치를 변경하게 해 이뤄졌다”며 “범죄일람표엔 변동률 조작이라고 돼있는데, 이 부분을 변동률 수정으로 변경하겠다”고 밝혔다.
이날 재판에 출석한 김수현·김상조 전 실장은 기자들과 만난 자리에서 “그동안 윤석열 정부의 감사관이나 검찰이 공직자들이 성실히 열심히 일했던 데 대해 단죄하는 조사를 해왔다”며 “윗사람을 자꾸 이야기하라고 하는 그런 압박을 행사함으로써 결과적으로 정부 전체의 책임 있는 행정 노력을 가로막는 일이 벌어지게 됐다”고 입장을 밝혔다.
김수현 전 실장은 “감사원과 검찰에 대해선 현 정부에서 밝힌 적 있듯이 반드시 개혁해야 한다”이라며 “검찰에 대한 구조적 개혁을 통해 공직사회가 적극 행정을 펼칠 수 있게 하는 것은 중요한 과제”라고 말했다.
김상조 전 실장은 “문재인 정부 당시 부동산 시장 문제로 많은 국민들께 불편함을 드리고 그것이 윤석열 정부 출범에 중요한 계기가 됐다라는 점에서 저희들은 무한한 책임감을 느끼는 게 사실”이라며 “그렇지만 저희들이 일을 하는 과정에서 통계 자료를 조작했다라고 하는 것은 상상도 할 수 없는 일”이라고 했다.
앞서 지난달 25일 열린 한국부동산원 관계자에 대한 증인 신문에선 강도 높은 감사원 조사에 부동산원 직원들이 심리적인 압박을 받았다는 정황이 담긴 녹취 파일이 제시됐다.
대전지검은 지난해 3월14일 브리핑을 열고 김수현·김상조 전 실장과 김현미 전 국토부 장관 등 11명을 직권남용권리행사방해와 통계법 위반 혐의로 불구속기소했다고 밝혔다.
김수현·김상조 전 실장과 김 전 장관 등 대통령비서실과 국토부 관계자 7명은 정부의 부동산 대책 효과로 집값이 안정된 것처럼 보이기 위해 주택 통계인 한국부동산원 산정 ‘주간 주택가격 변동률’(변동률)을 125차례 조작한 혐의를 받는다.
제주에서 이번에는 천주교 신부를 사칭한 사기 범행이 확인됐다.
천주교 제주교구는 “최근 교구청, 성당 직원, 가톨릭 신부를 사칭해 조작된 공문으로 금품을 편취하는 대리구매 사기가 발행하고 있다”면서 “주의를 당부한다”고 15일 밝혔다.
제주교구에 따르면 사기에 가담한 이들은 생필품 납품업자에게 접근해 제주교구청 소속 신부라고 밝히고 특정 본당에서 사용할 940만원 상당의 폭염 응급키트 85세트를 특정 업체에서 구매해주면 청구금액을 입금하겠다는 시도가 있었던 것으로 확인됐다. 이들은 조작된 사업자 등록증, 내부공문, 명함 등을 사용했다.
피해자인 납품업자가 이를 수상히 여겨 경찰과 천주교 제주교구청에 알리고 확인하면서 이같은 사실이 드러났다.
사기 행각은 제주뿐만 아니라 전국에서 발생하고 있는 것으로 파악됐다.
천주교 주교회의는 지난 5월28일 ‘교구청 직원 사칭 물품 구매 사기 주의 요청’이란 제목의 공문을 전국 교구에 발송해 주의를 당부했다. 천주교 제주교구도 지난 8일 ‘교구청 직원 사칭 사기 주의 요청’이란 제목으로 각 본당에 공문을 발송했다.
제주교구청 관계자는 “제주교구 교구청, 성당 직원이나 가톨릭 신부라고 하는 사람에게 이와 유사한 대리구매 요청을 받을 경우에는 범죄일 가능성이 높으니 절대 송금하거나 대응하면 안된다”면서 “제주교구청(064-729-9500)에 전화하거나 방문하여 확인하고, 피해가 발생하면 즉시 경찰에 신고해야 한다”고 밝혔다.

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