[올앳부동산]“내가 왜 빌라를 사가지고 이 고생을 하나”

2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 초토화된 다가구 빌라 등 비아파트 시장을 어떻게 살릴 수 있을까. 정부가 그간 과도하게 풀어준 전세대출과 전세금 반환보증을 축소하고 주거의 한 축인 비아파트 시장을 떠받치는 임대인들에게 연착륙 방안을 제공해야 한다는 목소리가 나온다.
다가구·다세대·오피스텔 등 비아파트 임대인들은 정부가 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 발표한 이후 더 긴장하고 있다. 전세자금 대출인 청년 버팀목 대출 한도가 2억원에서 1억5000만원으로 대폭 줄어들었기 때문이다. 전세 시장이 더 위축되면 기존에 체결한 계약에 대한 보증금 반환 압박이 커진다.
서울 광진구에 사는 임회숙씨(59·가명)는 다가구 빌라 임대인이다. 세입자가 ‘에어컨에 물이 샌다’고 하면 달려가 살피고, 전구를 갈아주고, 마당의 이끼를 닦으며 매일을 분주하게 보낸다. 그는 요즘 매일 보증금을 못 돌려줘 범죄자가 되는 악몽을 꾼다고 했다.
임씨는 2015년 살던 아파트를 팔고 낡은 다가구 주택을 사들여 식구들과 직접 수리하며 임대업에 뛰어들었다. 남편이 직장생활을 접으면 빌라 관리로 노후 소득을 마련할 계획이었다.
“몸 써서 일하면서 열심히 살았다고 생각했는데…. 지금 완전히 ‘적폐’가 되어 버렸죠.” 13일 기자와 통화하면서 임씨는 한숨을 내쉬었다.
임씨가 임대업에 뛰어든 2015년 임대차 시장에선 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’였다. 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하던 때다. 공사 진행 중 전세를 선점하려는 예비 임차인들 문의가 끊이지 않았다.
당초 임씨는 원룸·투룸을 잘 수리해 월세로 내놓을 생각이었다. 하지만 월세는 좀처럼 인기가 없자 방을 하나둘 전세로 내놓게 됐다. “대로변의 큰 오피스텔처럼 번듯한 건물만 월세를 주는 분위기가 계속되더라고요.”
성실하게 관리하고 저렴하게 내놓아 ‘가성비 좋은 집’이란 평판을 얻었던 임씨 건물에 처음으로 ‘공실’이 생긴 것은 2023년 10월이었다. 2022년부터 수면 위로 떠오른 빌라 전세사기 여파였다. 한때 전세만 찾던 세입자들은 이제 전셋집에는 아예 들어오려 하지 않았다.
원룸 4개를 두고 반 년여를 속앓이하던 임씨는 지난해 주위 돈을 모두 끌어다가 이 방들을 월세로 돌렸다. 직장에 취업한 자녀들은 신용대출을 끌어와 보탰다. 그러고도 돌려줄 보증금이 모자라자 임씨 부부는 결국 자신들이 살던 집을 세놓고 창고로 쓰던 옥탑으로 이주했다.
‘전세의 월세화’가 빠르게 이뤄지는 동안 많은 임대인들이 임씨와 비슷한 일을 겪었다. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~5월 전국에서 이뤄진 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 전월세 거래의 74.9%가 월세였다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중(45.6%)을 크게 웃도는 수치다. 1~5월 기준 서울 비아파트의 월세 거래 비중도 2023년 64.4%에서 2024년 68.6%, 2025년 74%로 가파르게 커지고 있다.
임대인들은 빠른 월세화를 버틸 지원책이 필요하다고 말한다. 전세사기 이후 불신의 대상이 된 비아파트 임대차 시장을 정상화하기 위해 월세화와 정부의 보증 축소가 올바른 방향일 수 있지만 대비할 출구는 마련해줘야 한다는 것이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 정부도 귀를 기울일 필요가 있다”고 말했다.
경실련은 정부가 무리하게 늘린 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험(반환보증)이 전세사기의 ‘토양’을 제공했다고 본다. 임차인 보호라는 제도 취지는 좋았으나 주택가에 맞먹는 정부 보증이 전세가를 밀어 올렸고, 아파트와 달리 시세 측정이 어려운 비아파트 주택에 피해가 집중됐다는 것이다.
경실련이 HUG 자료를 분석한 결과를 보면, 2013년부터 2024년까지 HUG 반환보증 가입액의 70%가 아파트에 집중됐다. 다세대·연립 주택의 가입액은 15% 수준에 불과하다. 하지만 보증금 미반환 사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돈을 갚아준 ‘대위변제’ 액수를 보면, 전체의 절반인 약 5조원이 다세대·연립에 쏠려 있다.
임대차 시장 정상화를 위해 이 보증을 대폭 축소해야 한다는 게 경실련 주장이다. 정부는 2017년부터 100%로 유지하던 HUG의 반환보증 담보인정비율을 전세사기 사태 이후인 2023년 5월 90%로 낮췄는데, 이를 더 낮춰 주택 가격의 60~70% 수준으로 해야 비아파트 전세가의 ‘거품’을 꺼뜨릴 수 있다는 것이다.
만기 때 새로운 세입자를 구해야 하는 임대인들에게 이런 변화는 큰 충격이 될 수 있다. 임씨처럼 여러 개의 임대차 계약을 맺은 임대인은 한 건만 보증금 반환이 막혀도 ‘불량 임대인’으로 등록돼 계약이 줄줄이 막힐까봐 걱정한다.
그런데 임대인들조차 보증 축소에 무조건 반대하진 않는다. 비아파트 시장 회복을 위해 꼭 필요하다고 보기 때문이다. 강희창 전국비아파트총연맹 회장은 “공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다”면서도 “다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다”고 말했다.
‘무자본 갭투자’로 빌라를 사들인 ‘불량 임대인’이 시장에서 퇴출되는 것은 바람직한 일이다. 문제는 이들이 떠나도 빌라를 관리할 좋은 임대인이 필요하다는 점이다.
국토교통부가 5년마다 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 실시하는 주거실태조사의 최근 결과(2023년)를 보면, 아파트에 거주하는 비율은 소득이 높을수록 확연히 높았다. 아파트 거주 비율이 고소득층은 76.8%, 중소득층은 57.4%, 저소득층은 33.7%였다. 저소득층은 3가구 중 2가구가 단독·연립·다세대 주택에 사는 셈이다.
전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트를 향한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 말한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “민간 임대의 신뢰 회복이 너무 어려운 상황이어서 비아파트는 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 게 맞다고 본다”고 말했다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인들에게도 좋지 않다”며 “선량한 임대인들까지 모두 시장에서 퇴출되면 결국 시장에는 고가의 월세만 남게 되는 것”이라고 말했다.
코미디언 김준호(50)와 김지민(41)이 공개 열애 3년 만에 결혼했다. 이날로 두 사람은 25호 개그맨 부부가 된다.
김준호와 김지민은 13일 서울 강남구 그랜드 인터컨티넨탈 파르나스 호텔에서 결혼식을 올렸다. 사회는 김준호와 SBS <미운 우리 새끼> 등에 함께 출연한 그룹 ‘룰라’의 멤버 이상민이 맡았으며, 축가는 가수 거미, 변진섭이 불렀다. 두 사람의 연예계 인맥이 두터운 탓에 결혼식에는 1200여 명의 하객이 참석한 것으로 전해졌다.
두 사람은 코미디언 선후배 사이로 만나 연인으로 발전했다. 2022년 4월 교제 사실을 공개한 후 공개열애를 해왔다. 작년 11월 김준호가 김지민에게 프러포즈한 장면은 방송으로 공개되기도 했다.
김준호는 1996년 SBS 5기 공채 개그맨으로 데뷔한 후 KBS에선 14기 특채 개그맨으로 활동하며, KBS <개그콘서트>에서 활동했다. 김지민은 2006년 KBS 21기 공채로 데뷔하며 대표 미녀 개그우먼으로 인기를 끌었다.
이들은 청첩장에서 “선후배로 만나 연인으로 함께해온 소중한 시간들을 이제는 부부가 되어 영원한 시간을 보내려 한다”며 “코미디언 부부답게 사는 게 참 재미있는 한 쌍이 되어보려 한다”고 했다.
강아지 형태의 인공지능(AI) 돌봄로봇이 고립형 홀몸노인의 말벗이 되고, 식사와 약 복용 시간까지 챙긴다. 위급 상황에선 119로 자동 연결된다. 돌봄로봇은 사용자의 기분을 묻고 말을 건네며 일상 속 정서적 교감을 나눈다. AI로봇이 ‘돌봄 파트너’ 역할을 수행하는 셈이다.
전남도가 홀몸노인의 정서 안정을 위한 AI 반려견 돌봄 사업을 본격적으로 추진한다.
전남도는 “보건복지부의 스마트 사회서비스 시범사업 공모에 ‘AI 반려견 활용 정서 건강 원스톱 지원 구축 사업’이 전국 자치단체 중 유일하게 선정됐다”고 11일 밝혔다.
외부 활동이 어려운 고립형 홀몸노인 100세대에 강아지 형태의 인공지능 돌봄 로봇을 보급, 정서적 안정과 사회적 고립 해소를 돕는 것이 사업의 핵심이다.
사업은 전남도가 총괄하고, 전남사회서비스원이 실무를 맡는다. 돌봄로봇 제조사 ㈜효돌과 주택관리공단 목포지역단이 참여해 컨소시엄을 구성했다. 오는 8월부터 목포 상동 주거행복지원센터에 거주 중인 홀몸노인 대상으로 보급을 시작한다.
정광선 전남도 보건복지국장은 “이번 사업은 전남이 디지털 복지 선도지역으로 나아가는 계기가 될 것”이라며 “도민 모두가 체감할 수 있는 복지 서비스를 확대하겠다”고 밝혔다.
한편 전남도는 앞서 올해 상반기 행정안전부의 ‘2025년 읍면동 스마트 복지·안전 서비스 개선모델 개발 지원사업’ 공모에서도 전국 최다인 9개 시·군이 선정되는 성과를 거뒀다.
한·미 양국이 주한미군이 갖고 있는 전시작전통제권의 한국군 이양을 협의 중이라고 한다. 대통령실은 11일 “전작권 환수는 과거부터 한·미 간 계속 논의돼 온 장기적 현안으로 새로운 사안이 아니다. 새 정부의 공약사항이기도 하다”며 “미국 측과 긴밀히 협의해 나갈 것”이라고 밝혔다. 이재명 대통령은 전날 새 정부 출범 후 처음 열린 국가안전보장회의 전체회의에서 국방부의 관련 보고를 받은 것으로 알려졌다. 얼마 전 미국을 방문하고 돌아온 위성락 국가안보실장도 지난 9일 전작권 환수와 관련해 “우리가 가지고 있는 장기적 현안이고, 역대 정부에서 추진해 왔다. 우리 정부도 추진을 한다”고 했다.
대통령실 설명대로 전작권 환수는 역대 정부에서 논의돼 왔으나 보수 정부를 거치면서 일정이 계속 늦춰졌다. 노무현 정부가 2012년 4월 전작권을 환수하기로 미국과 합의했으나 이명박 정부는 2015년 12월로 늦췄다. 박근혜 정부는 ‘한반도 및 역내 안보환경’, ‘한국군의 핵심 군사능력’, ‘북한 핵·미사일에 대한 한국군의 필수 대응능력’ 등 3대 조건이 충족되면 환수하는 것으로 바꿨다. 이후 문재인 정부가 3대 조건을 충족시켜 임기 중 전작권을 환수하려 했으나 무위에 그쳤다.
전작권 환수는 시점이 문제일 뿐 갈 길은 정해져 있는 해묵은 과제다. 도널드 트럼프 미국 행정부가 조기 이양에 적극적인 태도를 보인다면 우리도 마다할 이유가 없다. 한국은 군사력 세계 5위의 군사대국이고, 한 해 국방비가 북한의 GDP보다도 많다. 그런데도 준비가 덜 되었으니 전작권을 돌려받지 말자는 건 전작권을 영영 포기하자는 거나 다름 없다. 북핵 위협을 이유로 전작권 환수에 반대한다는 주장도 나오지만, 북핵에 대한 억지력의 핵심은 미국의 확장억제 정책이다. 전작권을 한국군에 넘겨준다고 확장억제 정책이 느슨해질 것이라는 주장은 설득력이 떨어진다. 군이 지휘 통제·감시 정찰 분야에서 전환 기준을 충족하지 못하고 있다는 주장도 나오지만, 모든 조건을 갖춰놔야 환수할 수 있다는 군의 소극적인 태도가 지금껏 환수의 걸림돌이 돼온 것 아닌가.
트럼프 행정부가 전작권 이양에 긍정적 태도를 보이는 건 중국을 겨냥한 주한미군 역할 다변화와 관련 있을 것이다. 미국의 동아시아 군사전략의 변화가 어떤 모습으로 구체화될지는 좀더 지켜봐야 하겠지만, 이런 전환기에 우리 군의 작전통제권을 여전히 미국에 맡겨놓고 있는 상황은 바람직하지 않다. 군사주권에 해당하는 전작권 환수를 상수로 놓고 전환기 대응 전략을 짜는 것이 타당한 선택이다. 이제는 전작권 환수를 전제로 한·미 양국의 국익에 맞게 동맹을 어떻게 더 강화하고 효율화할지를 고민해야 한다.

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